Bau- und Immobilienwirtschaft in China

BERLIN - (eberhard j.trempel) -  Chinas Bauwirtschaft boomt seit über 20 Jahren und scheint derzeit mit einem jährlichen Wachstum von 30%[1] gegen den Trend anzuwachsen.

Nicht erst die Entscheidung der chinesischen Regierung, neue Megastädte zu planen, um die dringend notwendige Urbanisierung zu fördern macht deutlich, wie wichtig die seit 1978 imposant wachsende Bauwirtschaft Chinas für die Weltwirtschaft ist. Der derzeit bei nur 30% liegende Urbanisierungsgrad soll in den nächsten 30 Jahren auf 80% ansteigen, was immerhin erkennen lässt, daß die anhaltende Landflucht erkannt und gelöst werden muß. Vor 1949 lag der Urbanisierungsgrad noch bei rd. 10%. Innerhalb von 75 Jahren will China danach die Mehrheit seiner Menschen in den Städten angesiedelt haben, was vor allem für die dichtbesiedelten Gebiete Ost- und Zentralchinas mit erheblichen Chancen und Herausforderungen verbunden ist.

Die immer weniger werdenden landwirtschaftlichen Anbauflächen Chinas – nach wie vor können nur rd. 13% der - stark erosionsgefährdeten - Fläche Chinas wirklich genutzt werden.

Derzeit leben immer noch ca. 75% der Chinesen auf dem Land, was rund 900 Mio. Menschen betrifft. Die dringend erforderliche Modernisierung der Landwirtschaft wird in den nächsten Jahren rd. 500 Mio. Menschen arbeitslos machen. Diese müssen auf andere Weise erfasst werden. Aus diesem Grunde sieht die chinesische Planung in den nächsten Jahren die Entstehung von 40 neuen Städten pro Jahr vor. In den nächsten 30 Jahren geht man davon aus, daß China mindestens 30 Städte mit mehr als 30 Mio. Menschen vorweisen wird.

Die Herausforderungen an die Entwicklung der Infrastruktur sind gewaltig. Während in den Industrienationen auf 1 Mio. Menschen durchschnittlich 100 Kläranlagen kommen, sind es in China gerade mal eine. Der Ausbau der Straßen, die Sicherung des Umweltschutzes, die Wasserver- und Entsorgung und schließlich die Versorgung von Mensch und Maschine mit Energie sind die Aufgaben der Zukunft, die nur und allein auf der Grundlage privater Ko-Investitionen geschaffen werden können.

China kennt keine entwickelte Bauphysik. Wärmeisolierung, Klimaschutz und sonstige Maßnahmen zur Energieeinsparung und Optimierung sind weitgehend unbekannt. Eine etwa dem deutschen Standard entsprechende Baustoffindustrie ist unbekannt. Die Regelwerke für den Ausbau sind noch immer undurchsichtig und bürokratisch. Immerhin zwingt die geltende Baugesetzgebung dazu, die Bauvorhaben zwingend mit einem Architekten abzuwickeln.

Perspektiven für die Bauwirtschaft

Platten- und Altbaumodernisierung in China Energieeinsparung im Bauwesen

Die chinesische Regierung verfolgt hochgesteckte Ziele

Chinesen haben Geld. Ganz anders als viele Menschen in Osteuropa, die aber ebenfalls einen erkennbaren Modernisierungsbedarf auf fast allen Gebieten haben. Nach dem sich Projektentwicklungen in Osteuropa in der Vergangenheit als im wesentlichen nicht finanzierbar erwiesen haben, ergeben sich nunmehr in China ganz neue Chancen. Da die Gestellungs- und Kaufpreise pro qm in US-§ bemessen werden und weit über denen in Deutschland liegen, bei geringerer Qualität, muß die Frage aufgeworfen werden, warum sich die deutsche Bauindustrie und das Handwerk dem chinesischen Markt nach wie vor entziehen. Dabei ruft der chinesische Kunde schon seit längerem vor allem deutsche Qualität ab, was zeigt, welchen Ruf das deutsche Handwerk unabhängig davon genießt, das Handwerkqualität in Deutschland immer weniger zu finden ist. Das was da ist, ist aber noch immer besser als das, was der chinesische Markt derzeit bietet.

Wohnraumprivatisierung in China

Der chinesische Markt für hochwertige Baustoffe steht vor großen Zuwachsraten. Interessant für ausländische Unternehmen ist vor allem die Verbesserung der Qualität im Wohnungsbau, wozu die Behörden durch Privatisierungen und die angestrebte Einführung marktgerechter Preise beitragen. Die Geschäftsentwicklung im wichtigen Bereich Hotels und Geschäftsgebäude leidet hingegen unter hohen Leerstandsraten, wie während des " Bauzulieferer-Tags China" am 10. April 2000 in Köln deutlich wurde.

Für günstige Rahmenbedingungen sorgen die zentralen Vorgaben des zehnten Fünfjahresplans 2001 bis 2005, der dem Wohnungsbau eine wichtige Rolle zuschreibt. In den Städten steigt die Nachfrage weiterhin, zumal deren Bevölkerung in den nächsten Jahren um rund 100 Millionen Personen wachsen dürfte. Shanghai will 1,5 Millionen Bewohner in die Außenbezirke umsiedeln, und die nordchinesische Zehnmillionenstadt Tianjin weitet 2000 den Wohnungsbau nach hohen Steigerungsraten erneut stark aus. Masse statt Klasse - dieses Motto ist allerdings immer noch das Leitmotiv in vielen Bereichen des chinesischen Hochbaus.

Dies gilt auch für die eingesetzten Materialien. Oberste Priorität war lange Zeit, dringend benötigte Wohnungen schnell und für wenig Geld zu erstellen. Ein Chinese lebt im Durchschnitt auf rd. einem Fünftel der Wohnfläche, die einem Deutschen zur Verfügung steht. Lange Zeit hatte keine Seite ein Interesse an einem hochwertigen (Aus-)Bau der Unterkünfte. Staat oder Arbeitgeber teilten die Wohnungen als Eigentümer den Bürgern bzw. Mitarbeitern zu und verlangten nur äußerst geringe Mieten. Der Markt für hochwertige Baustoffe ausländischer Hersteller beschränkt sich vorwiegend auf Hotels sowie Einkaufszentren und repräsentative Verwaltungsgebäude. So kam ein ausländischer Küchenlieferant bei einer Investition in Shanghai zum Zug, die 90 Hochhäuser umfasste. Der Boom im Projektgeschäft ist allerdings vorerst abgeklungen.

Neubau und Renovierung gewöhnlicher Wohnungen werden für die Lieferanten hochwertiger Baustoffe  interessant, seit die Behörden den Wohnungssektor verstärkt privatisieren. Da es sich nun um die eigenen vier Wände handelt, achten die Besitzer weit mehr auf die Qualität; schließlich will man Fenster, Wasserleitungen und Heizung nicht schon nach wenigen Jahren wieder herausreißen. Darüber hinaus haben es sich mittlerweile viele Behörden zum Ziel gesetzt, die marode Bausubstanz zu verbessern und die Heizungssysteme zu modernisieren. Strengere Normen bedingen allgemein den Einsatz besserer Baustoffe. Nicht nur in Tianjin tropft es durch so manches Dach. Dort wollen die Verantwortlichen darüber hinaus dringend Wasserleitungen abdichten und wärme- sowie geräuschdämmende Materialien anbringen lassen. Verzerrte Preisstrukturen machen auch den Lieferanten hochwertiger Heiztechnik zu schaffen.

Im winterkalten Nordchina erfolgt die Temperierung der Räume häufig noch durch Öffnen der Fenster, was bisher billiger kam als der Einbau eines Reglerventils. Niemand - außer oberen staatlichen Ebenen - hatte ein ausreichendes Interesse am Sparen von Energie, weil diese zu dem praktisch kostenlosen Wohnen dazugehörte. Nach den langen Jahren der Gratisversorgung mangelt es an einem Bewusstsein für den Wert von Heizenergie. Im Vorfeld der in Tianjin geplanten Ausstattung aller Wohnungen mit Thermostatventile  n und Heizkostenzählern erhob eine dänische Abrechnungsfirma 1998 in einer Eigenheimsiedlung im Voraus eine flächenbezogene Kostenpauschale.

Die Effizienz der Energienutzung von Heizungen beträgt nach Angaben von Branchenvertretern nur ein Fünftel des Wertes in Deutschland. Demnach sind rd. 70 Prozent aller städtischen Haushalte an Fernwärmenetze angeschlossen, die u.a. wegen schlechter Wohnungsisolierungen und veralteter Verteilsysteme viel Dampf ablassen. Die schlechte Luftqualität in Chinas Städten rührt zum großen Teil von den zu 80 Prozent mit Kohle befeuerten Heizungen her Das inzwischen einsetzende Umdenken seitens der Verantwortlichen und auch die Schwierigkeiten hierbei verdeutlicht die Situation in Tianjin. Wie die Vertreter der zuständigen Behörden ausführten, will die Stadt u.a. eine verbrauchsunabhängige Heizkostenerfassung einführen und die Heizkostensubventionen "bis Ende 200T völlig abbauen. Allerdings können die Kosten den Konsumenten zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht zugerechnet werden, denn erst Ende 2000 sollen die Heiztarife und ein Jahr später die Wärmeabrechnungen administrativ geregelt sein.   

Vor allem der Massenwohnungsbau boomt in China

Seit Mitte 2000 bemüht sich die chinesische Regierung verstärkt darum, die Bau- und Immobilienwirtschaft für den privaten Nutzer zu öffnen und zu privatisieren. Bauen hat als Konjunkturfaktor eine besondere Bedeutung und kann dazu beitragen, den Binnenmarkt nachhaltig anzukurbeln. Auf diesem Ansatz der Schaffung einer verstärkten Binnenmarktnachfrage beruht der derzeitige Förderansatz der Regierung. Die Planungen beinhalten eine gezielte Ankurbelung des Wohnungsbaus durch die chinesische Regierung. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf soll im Laufe der nächsten 10 Jahre von 10 auf 20 m² verdoppelt werden (Deutschland: 36 m² Wohnfläche pro Kopf!). Jährlich werden in ganz China circa 1 Mrd. m² (1000.000.000 m²!) Neubaufläche allein im Wohnungsbau erstellt. Der Massenwohnungsbau ist daher mittelfristig eine der zuverlässigsten Wachstumsgrößen im Bauwesen  

Derzeit noch hoher Energieverbrauch

Verglichen mit den westlichen Industrieländern verbraucht China derzeit noch die dreifache Menge an Energie zur Beheizung von Wohngebäuden. Das nach 2 Jahren Beratung verabschiedete erste „Energieeinspargesetz der VR China “ vom 01.11.1997[2] hat die Erwartungen an eine dynamische Entwicklung moderner Technologien zur Steigerung der effizienten Nutzung der Energie nicht ansatzweise erfüllt, da sich keine Konsequenzen bei einer Nichtbeachtung ergaben.

Die Gründe für den hohen Energieverbrauch  sind:

-       uneffizient arbeitende Systeme aus kleine Kohleheizkraftwerken

-       ungedämmte Außenwände und Rohrleitungen

-       ungedämmte und undichte Fenster und Türen

-       fehlenden Temperaturregelungsmöglichkeiten in den Wohnungen

Planungen der chinesischen Regierung

Seit Anfang der 80er Jahre wird die Energieeinsparung im Bauwesen vorangetrieben. Ziel: Eine schrittweise Angleichung an den Verbrauch der westlichen Industrieländer. Der Energieverbrauch soll in drei Schritten um jeweils 30 % gesenkt werden. Die Maßnahmen beinhalten:

1. Schritt: Energieeinsparung von 30 % (Grundlage: Energieverbrauch von 1980), Diese Forderung wurde 1996 bereits erfüllt

2. Schritt:, Energieeinsparung von 30 % (Grundlage: Energieverbrauch von 1996), Diese Forderung ist noch nicht erfüllt, soll aber bis ca. 2005 erreicht werden

3. Schritt: Energieeinsparung von 30 % (Grundlage: Energieverbrauch von 2005), Diese Forderung soll ab ca. 2005 eingeführt werden

Schrittweise Senkung des Energieverbrauchs

Bei der Einführung von Energieeinsparmaßnahmen soll laut „10. Fünfjahresplan des Bauministeriums zur Energieeinsparung im Bauwesen“ schrittweise vorgegangen werden:

Technologien die bis 2005 entwickelt werden sollen

Es wird von Seiten der Regierung ausdrücklich bekräftigt, dass auch fortschrittliche ausländische Technik zur Energieeinsparung eingesetzt und weiterentwickelt werden soll. Darunter fallen insbesondere folgende Bereiche:

1.      Neuartige energiesparende Wärmedämmtechniken und Wärmedämmmaterialien für Dach- und Wandkonstruktion

2.      Wärmedämm- und Dichtungstechniken für energiesparende Fenster und Türen

3.      Zentralisierungstechniken zur gemeinsamen Produktion und Verteilung von Heizwärme, Strom und Kühlung

4.      Temperaturregelungstechniken für Heizsysteme und Messtechniken zur Erfassung des Energieverbrauchs pro Wohnung

5.      Technologien und Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, Erdwärme und anderer nachwachsender Energien

6.      Energiesparende Gebäudebeleuchtungstechniken und – produkte

7.      Energiesparende Kühlungstechniken und –produkte

8.      weitere technisch ausgereifte, effiziente Energieeinsparungs- und Verwaltungs-techniken  

Chancen für deutsche Hersteller

-       Das deutsche Energiespargesetz und die DIN Prüf- und Produktnormung gilt in Chinas als besonders vorbildlich

-       Deutsche Produkte haben in China einen sehr guten Ruf. Sie stehen allgemein für dauerhafte Zuverlässigkeit und Spitzenqualität

-       Deutschland hat mit der Entwicklung von Niedrigenergie-. Solar- und Passivhäusern gewaltigen Technologievorsprung gegenüber China

-       Chinesische Experten verfolgen weltweit die aktuelle Entwicklung im Bereich Energieeinsparung im Bauwesen, v. a. in Skandinavien, Deutschland und USA

-       Chinesische Experten interessieren sich besonders für Energiesparmaßnahmen bei der Renovierung von Plattenbauten in Ostdeutschland, da in China ähnliche Renovierungen anstehen

Facility Management

Ein Facility-Management nach deutschem Muster ist in China relativ unbekannt und nur in wenigen Großstädten mit international tätigen Immobilien- und Projektentwicklern bekannt.

Die Regelung der Verhältnisse der Eigentümer und Nutzer einer Wohnanlage sind unzureichend. Oft fehlt es überhaupt an einem Konzept, eine einmal errichtete Anlage zu pflegen oder zu unterhalten. Schnell wird daher aus einem Neubau ein Altbau: Niemand fühlt sich berufen, die Verhältnisse der Nutzer zu regeln. Kein Wunder also, daß bei durchschnittlich deutschen Gestehungskosten von ca. 2.500.-/qm Fläche/Ausbau in China deutsche Bauqualität in seiner Wohnung wünscht. Derzeit wird die Bau- und Wohnungswirtschaft privatisiert. Die Chancen für den deutschen Mittelstand sind grundsätzlich erheblich. Die Risiken sind es derzeit aber auch.

Rechtsgrundlagen Bauwirtschaft

Das erste chinesische „Baugesetzbuch der VR China “[3] wurde am 01.11.1997 erlassen und trat am 01.03.1998 in Kraft. Das Gesetz zielt auf die Ordnung am Bau, das Ausschreibungswesen, die Bauaufsicht und Kontrolle, das Lizenzwesen, die Verwaltung der Qualität  von Bauprojekten sowie die Sicherheit auf Baustellen.

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