Mittwoch | 15. Mai 2001

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Risikomandat: Ausländische Botschaften

Die Chinesische Botschaft in Berlin:
Grundstücksgeschäfte auf chinesische Art

Das Landgericht Berlin mußte sich kürzlich mit einem Provisionsgeschäft beschäftigen, in dem auch die chinesische Botschaft unmittelbar verwickelt war. Die Entscheidung mahnt zur Vorsicht beim Umgang mit Offiziellen aus China. Das Ergebnis ist in jedem Fall peinlich und mahnt zur Vorsicht !

LG Berlin, Urteil vom 27. September 2000 -22 O 259/00 , zu §§ 179, 652 BGB, veröffentlicht in der Zeitschrift Grundeigentum Heft 8/2001, S. 355 ff.:

Haftung des Verhandlungsgehilfen für Maklerprovision; Vermittlung an ausländische Botschaft

Leitsatz

Nimmt der Verhandlungsgehilfe für einen auswärtigen Staat, der ein Haus zur Einrichtung einer Botschaft kaufen oder mieten will, die entgeltpflichtigen Leistungen eines Maklers in Anspruch, haftet er selbst auf Provision, wenn der Staat eine Übernahme der Provisionspflicht ablehnt.

Sachverhalt: Die Klägerin  vermittelt als Maklerin insbesondere Luxusvillen. Die Beklagte ist Unternehmensberaterin. Am 16. Juni 1999 fragte die Beklagte  telefonisch bei der Klägerin  nach einer Villa mit ca. 1.000 m2 Wohnfläche an, wobei sie angab, diese für die Botschaft der Volksrepublik China zu benötigen, da diese ein solches Objekt suche und sich die Beklagte für die Botschaft der Volksrepublik China aufgrund der Sprachprobleme hierum bemühe. Aufgrund dieses Telefongesprächs benannte die Klägerin  der Beklagte als passendes Objekt eine Mehrfamilienvilla auf dem Grundstück in Berlin-Grunewald. Am24. Juni 1999 fand eine erste Innenbesichtigung der Villa statt in Anwesenheit der Parteien und der Zeugin S., einer Mitarbeiterin der Klägerin  Die Beklagte bekundete dabei ein erhebliches Interesse an dem besichtigten Objekt. Daraufhin ließ die Klägerin  der Beklagte am 28. Juni 1999 diverse Fotokopien der Grundrisse des Objekts, ihre eigenen Geschäftsbedingungen sowie die Kaufpreisrichtwerte zusammen mit einem begleitenden Schreiben zukommen In diesem Schreiben heißt es u. a.." .wir beziehen uns auf die Besichtigung der 0. g. Villa am 24.6.1999mit unserer Frau S. und danken Ihnen für das nette Gespräch. Grundstücksgröße. ca. 2.430 m2; Wohnfläche: ca 910 m2 (70 m2 können noch ausgebaut werden); Baujahr. 1898. Wie Sie uns wissen ließen, ist der von Ihnen betreute Botschafter der Republik China vorerst jedoch an einer Anmietung der zur Diskussion stehenden Liegenschaft interessiert; jedoch wird in diesem Zusammenhang einspäterer Erwerb nicht ausgeschlossen. In der Anlage erhalten Sie wunschgemäß Fotokopien der Grundrisse, die Sie bitte an den Interessenten weiterleiten wollen. Zu weiteren Auskünften bzw. einer Innenbesichtigung (vorgesehen am 30. Juni 1999 um 16.30 Uhr) stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Die Kaufpreisvorstellung der Eigentümer liegt bei 7,2 Mio. DM. Bei einem Ankauf Ihres Interessenten beträgt die an uns zu zahlende Maklerprovision 5% vom Kaufpreis zzgl. gesetzlicher MwSt. Bei einer Anmietung berechnen wir Ihnen nach den Richtlinien des RDM zwei Monatsmieten, wobei die monatliche Miete noch verhandelt werden müßte." Auf der Rückseite des Schreibens befanden sich die Geschäftsbedingungen der KI, worauf auf der Vorderseite hingewiesen wurde

Die Beklagte  leitete dieses Schreiben nicht an die chinesische Botschaft weiter. Am 30. Juni 1999 fand eine umfangreiche Besichtigung der Villa in Anwesenheit der Parteien, mehrerer Vertreter der chinesischem Botschaft, der Zeugin S. und eines Eigentümervertreters statt. In der Folgezeit kam es zur Anmietung der Villa durch die Botschaft der Volksrepublik China zu einer Miete von 35.000 DM pro Monat. Am27 Oktober 1999 legte die Klägerin  gegenüber der Botschaft der Volksrepublik China Rechnung über ihre Maklerprovision von zwei Monatsmieten zzgl MwSt., also insgesamt einen Betrag in Höhe von 81.200DM Die Botschaft wies mit Schreiben vom 15. November 1999 jedoch diese Ansprüche zurück, da sie durch die Klägerin  kein Anmietungsangeboterhalten habe. Daraufhin forderte die Klägerin  die Beklagte  mit Schreiben vom14 Dezember 1999 zur Zahlung der Maklerprovision unter Fristsetzung bis zum 29 Dezember 1999 auf .

Aus den Gründen: Die Klägerin  hat gegen die Beklagte  einen Anspruch auf Zahlung von 81 200 DM aus § 179 Abs. 1 BGB in analoger Anwendung. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 179Abs. 1 BGB liegen vor.

Die Beklagte ist als sprachkundige Vermittlerin bzw. Verhandlungsgehilfin der Botschaft der Volksrepublik China aufgetreten Aus der insoweit maßgeblichen Sicht der Klägerin  war die Beklagte mit der Führung vorbereitender Verhandlungen betraut, nicht aber mit Vertretungsmacht ausgestattet (vgl. BGH NJW-RR 1991, 439, 441; Palandt Einf. v § 164Rdnr. 15).

Der mit Verhandlungsvollmacht ausgestattete Gehilfe soll keine eigene Willenserklärung im Namen des Geschäftsherrn abgeben, sondern ein Rechtsgeschäft nur vorbereiten, das dann ggf. von einem anderen abgeschlossen wird (Soergel, 13. Aufl. 1999, § 167 Rdn. 42). Eine solche Vermittlertätigkeit ist insbesondere dann anzunehmen, wenn sich die Tätigkeit darauf beschränkt, den Abschluß von Verträgen durch den Unternehmer vorzubereiten, zu ermöglichen und herbeizuführen (RGRK vor § 164 Rdnr. 31 ). So liegt der Fall hier: Die Beklagte wurde für einen fremden Staat in einerwirtschaftlich und auch politisch (Villa für die Botschaft) sehr bedeutenden Sache tätig, so daß die Klägerin  nicht ohne weiteres davon ausgehen konnte, daß die Beklagte agte  selbsteigene Willenserklärungen bezüglich des Abschlusses eines Maklervertrages mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen abgeben durfte. Die Beklagte  wurde vor allen Dingen aufgrund der Sprachprobleme für die chinesische Botschaft tätig, was die Klägerin  wußte. Auch die Klägerin  ging von einer solchen Vermittlerrolle der Beklagte aus, wie sich aus dem Schreiben der KI vom 29 Juni 1999 ergibt, in dem es heißt, die Beklagte  möge die mitgesandten Unterlagen an den Interessenten, den "von Ihnen betreuten Botschafter", weiterleiten. Gerade der Ausdruck "betreute" weist darauf hin, daß die Klägerin  selbst nicht davon ausging, daß die Beklagte irgendwelche eigenen Willenserklärungen abgeben könne; demgemäß wurden ihr auch nicht Unterlagen zur eigenen Entscheidung, sondern nur zur Weiterleitung übersandt. Insgesamt ist die Beklagte damit selbst eher maklerähnlich tätig geworden, d. h. als bloße Vermittlerin, nicht aber als Vertreterin der chinesischen Botschaft.

Die Beklagte war entgegen ihrer Ansicht nicht bloße Botin, da sich ihr Handeln nicht darauf beschränkte, lediglich Willenserklärungen der chinesischen Botschaft an die Klägerin  zu übermitteln. Für die Boteneigenschaft spricht allenfalls, daß die Beklagte sich vorrangig wegen Sprachschwierigkeiten für die chinesische Botschaft bemühte und anerkanntermaßen der von dem der Landessprache unkundigen Vertragsteilzugezogene Dolmetscher als bloßer Bote angesehen wird (Soergel,13. Aufl.1999, Vor § 164 Rdnr. 42 m. w. N.; RGRK vor § 164 Rdnr. 33). Dagegen spricht allerdings, daß die Beklagte selbst die erste Innenbesichtigung des Objekts am 24. Juni 1999 wahrnahm und dabei einerhebliches Interesse am Objekt bekundete, woraufhin es erst zum zweiten Besichtigungstermin kam. Somit hat die Beklagte eigene Entscheidungen bezüglich der Objektvorauswahl getroffen, was sich miteiner bloßen Botenstellung nicht vereinbaren läßt.

Auch als bloße Vermittlerin haftet die Beklagte der Klägerin  nach § 179 Abs. 1BGB in analoger Anwendung. Die Beklagte hat für die chinesische Botschaft, ohne hierzu bevollmächtigt zu sein, einen Mittlervertrag mit der Klägerin  geschlossen, Die §§ 177 ff. BGB sind analog anwendbar auf denjenigen Vermittler, der selbst einen Vertrag schließt, ohne hierzu bevollmächtigt zu sein (RGRK vor § 164 Rdnr. 31 m. w. N.).

Durch das Verhalten der Beklagte  ist ein Maklervertrag mit der Klägerin  Gemäß § 653 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Ein Maklervertrag kommt auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt (st. Rspr., vgl. BGH NJW-RR 1991, 372 m. w. N.). Der Interessent gibt damit in schlüssigerweise zu erkennen, daß er in den Abschluß des Maklervertrages einwilligt (BGH NJW-RR1996, 114). Die Beklagte  hat nach dem Zugang des Schreibens der Klägerin  vom 28. Juni 1999 Maklerleistungen der Klägerin  in Anspruch genommen. Aus dem der Beklagte am gleichen Tage zugegangenen Schreiben der Klägerin  vom 28. Juni 1999 ergibt sich eindeutig und unmißverständlich ein Provisionsverlangen der Klägerin  In Kenntnis der Provisionspflichtigkeit der klägerischen Tätigkeit hat die Beklagte durch die Wahrnehmung des zweiten Besichtigungstermins am 30. Juni 1999 in eigener Person und mit den Vertretern der chinesischen Botschaft Maklerleistungen der Klägerin  in Anspruch genommen. Für das Zustandekommen dieses Maklervertrages ist es unschädlich, daß in dem Expose der Klägerin  ein Mietzins nicht benannt ist. Durch die Angaben der Klägerin  im Expose und die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit den Eigentümervertretern waren die Beklagte  und die Vertreter der chinesischen Botschaft hinreichend in der Lage, in konkrete Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrageinzutreten (vgl.Palandt§652Rdnr.11 m. w. N.). Die Maklerleistung der Klägerin  war auch kausal für den nachfolgenden Mietvertragsschluß der chinesischen Botschaft mit den Eigentümern des Objekts. Die vom Makler entfaltete Nachweis­ oder Vermittlungstätigkeit muß für den Abschluß des Hauptvertrages nicht allein oder hauptsächlich, sondern nur mit ursächlich geworden sein (Palandt § 652 Rdnr. 34 f. m. w. N.). Hierfür genügt, daß der Makler durch seine Leistung dem Auftraggeber den Anstoß gegeben hat, sich konkret um den Vertragsabschluß über das in Rede stehende Objekt zu bemühen (Palandt a. a. 0.). Eine ausreichende Maklerleistung kann auch dann gegeben sein, wenn erst das Angebot eines zweiten Maklers der Anlaß war, sich mit dem Objekt zu befassen (Palandt a. a. 0.). Im vorliegenden Fall hat die chinesische Botschaft vor der Inanspruchnahme der Klägerin  keine Kenntnis von dem Objekt gehabt. Ansonsten wären die Bemühungen der Beklagte agte  zur Suche eines solchen Objekts für die chinesische Botschaft nicht verständlich. Erst infolge der Leistungen der Klägerin  hat die Botschaft sich um das entsprechende Objektbemüht, was schließlich zum Abschluß eines Mietvertrages führte- Insoweit ist die von der Beklagte behauptete Zwischenschaltung eines weiteren Maklers für das Entstehen des Provisionsanspruchs der Klägerin unerheblich. Daß es bei den Verhandlungen mit der Klägerin  über den Nachweis eines geeigneten Objektes auch um die Frage einer Anmietung und nicht nur um einen etwaigen Verkauf ging, ergibt sich bereits aus dem Schreiben der Klägerin  vom 28. Juni 1999, wo ausdrücklich von einer Anmietung des Objekts die Rede ist, so daß auch insoweit die erforderliche Kongruenz zwischen nachgewiesener und tatsächlich wahrgenommener Gelegenheit vorliegt.

Da die Beklagte nach außen ausdrücklich im Namen der chinesischen Botschaft der VR China aufgetreten ist, sie aber nach eigenem Bekunden und insoweit unstreitig nicht zu einem entsprechenden Vertragsschluß bevollmächtigt war, ist ein gemäß § 177 Abs. 1 BGB analog schwebend unwirksamer Maklervertrag zwischen der chinesischen Botschaft bzw. der Volksrepublik China und der Klägerin  bezüglich des Objekts zustande gekommen. Die chinesische Botschaft hat diesen Vertrag weder ausdrücklich noch konkludent genehmigt. Zu einer ausdrücklichen Genehmigung des Vertragsschlusses haben die Parteien nichts vorgetragen. In der bloßen Teilnahme der Vertreter der chinesischen Botschaft am Besichtigungstermin vom 30. Juni 1999 ist keine konkludente Genehmigung des Handeins der Beklagte zu sehen. Zu diesem Zeitpunkt war den Vertretern der chinesischen Botschaft das Provisionsverlangen der Klägerin  nicht bekannt, weil die Beklagte agte  das Expose der Klägerin  und hierbei insbesondere deren Schreiben vom 28. Juni 1999nicht an sie weitergeleitet hatte. Voraussetzung einer ausdrücklichen oder konkludenten Genehmigung ist jedoch, daß der Genehmigende überhaupt die Genehmigungsbedürftigkeit kannte oder zumindest mit ihr rechnete (vgl. BGH WM 1981, 171 ). Eine solche Kenntnis oder einentsprechendes Kennenmüssen kann jedoch im Rahmen des Besichtigungstermins nicht ohne weiteres vorausgesetzt werden, da die Klägerin aus Sicht der Vertreter der chinesischen Botschaft auch alleine für die Eigentümerseite tätig geworden sein kann.

Die chinesische Botschaft hat mit ihrem Schreiben vom 15. November1999 eine Genehmigung des Beklagtenhandeins konkludent verweigert i. S. d. § 179 Abs. 1 BGB analog. Aus diesem Schreiben ergibt sich eindeutig, daß die Botschaft unter keinen Umständen dem Provisionsverlangen der Klägerin  Folge leisten will und somit auch entsprechenden Vertragsschlüssen der Beklagte , die zu einem etwaigen Provisionsanspruch der Klägerin  führen würden, die Genehmigung verweigert.

Die Klägerin  kann von der Beklagte daher gemäß § 179 Abs. 1 BGB analog die Erfüllung des Maklervertrags verlangen. Insoweit hat die Klägerin  ihre Forderung ausgehend von der unstreitigen Monatsmiete in Höhe von35.000 DM für das nachgewiesene Objekt zutreffend mit zwei Monatsmieten zzgl. MwSt. in Höhe der Klageforderung mit 81.200 DM in Ansatz gebracht.

 

   

 

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