Risikomandat:
Ausländische Botschaften
Die
Chinesische Botschaft in Berlin:
Grundstücksgeschäfte
auf chinesische Art
Das Landgericht Berlin mußte sich
kürzlich mit einem Provisionsgeschäft beschäftigen, in dem auch die
chinesische Botschaft unmittelbar verwickelt war. Die Entscheidung mahnt
zur Vorsicht beim Umgang mit Offiziellen aus China. Das
Ergebnis ist in jedem Fall peinlich und mahnt zur Vorsicht !
LG Berlin, Urteil vom 27. September 2000 -22 O
259/00 , zu §§ 179, 652 BGB, veröffentlicht in der Zeitschrift
Grundeigentum Heft 8/2001, S. 355 ff.:
Haftung des Verhandlungsgehilfen für Maklerprovision;
Vermittlung an ausländische Botschaft
Leitsatz
Nimmt der Verhandlungsgehilfe für einen auswärtigen
Staat, der ein Haus zur Einrichtung einer Botschaft kaufen oder mieten
will, die entgeltpflichtigen Leistungen eines Maklers in Anspruch, haftet
er selbst auf Provision, wenn der Staat eine Übernahme der
Provisionspflicht ablehnt.
Sachverhalt: Die Klägerin
vermittelt als Maklerin insbesondere Luxusvillen. Die Beklagte
ist Unternehmensberaterin. Am 16. Juni 1999 fragte die
Beklagte telefonisch bei der
Klägerin nach einer Villa
mit ca. 1.000 m2 Wohnfläche an, wobei sie angab, diese für die Botschaft
der Volksrepublik China zu benötigen, da diese ein solches Objekt suche
und sich die Beklagte für die
Botschaft der Volksrepublik China aufgrund der Sprachprobleme hierum bemühe.
Aufgrund dieses Telefongesprächs benannte die Klägerin
der Beklagte als passendes Objekt eine Mehrfamilienvilla auf dem
Grundstück in Berlin-Grunewald. Am24. Juni 1999 fand eine erste
Innenbesichtigung der Villa statt in Anwesenheit der Parteien und der
Zeugin S., einer Mitarbeiterin der Klägerin
Die Beklagte bekundete dabei
ein erhebliches Interesse an dem besichtigten Objekt. Daraufhin ließ die
Klägerin der Beklagte
am 28. Juni 1999 diverse Fotokopien der Grundrisse des Objekts,
ihre eigenen Geschäftsbedingungen sowie die Kaufpreisrichtwerte zusammen
mit einem begleitenden Schreiben zukommen In diesem Schreiben heißt es u.
a.." .wir beziehen uns auf die Besichtigung der 0. g. Villa am
24.6.1999mit unserer Frau S. und danken Ihnen für das nette Gespräch.
Grundstücksgröße. ca. 2.430 m2; Wohnfläche: ca 910 m2 (70 m2 können
noch ausgebaut werden); Baujahr. 1898. Wie Sie uns wissen ließen, ist der
von Ihnen betreute Botschafter der Republik China vorerst jedoch an einer
Anmietung der zur Diskussion stehenden Liegenschaft interessiert; jedoch
wird in diesem Zusammenhang einspäterer Erwerb nicht ausgeschlossen. In
der Anlage erhalten Sie wunschgemäß Fotokopien der Grundrisse, die Sie
bitte an den Interessenten weiterleiten wollen. Zu weiteren Auskünften
bzw. einer Innenbesichtigung (vorgesehen am 30. Juni 1999 um 16.30 Uhr)
stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Die Kaufpreisvorstellung
der Eigentümer liegt bei 7,2 Mio. DM. Bei einem Ankauf Ihres
Interessenten beträgt die an uns zu zahlende Maklerprovision 5% vom
Kaufpreis zzgl. gesetzlicher MwSt. Bei einer Anmietung berechnen wir Ihnen
nach den Richtlinien des RDM zwei Monatsmieten, wobei die monatliche Miete
noch verhandelt werden müßte." Auf der Rückseite des Schreibens
befanden sich die Geschäftsbedingungen der KI, worauf auf der Vorderseite
hingewiesen wurde
Die Beklagte
leitete dieses Schreiben nicht an die chinesische Botschaft weiter.
Am 30. Juni 1999 fand eine umfangreiche Besichtigung der Villa in
Anwesenheit der Parteien, mehrerer Vertreter der chinesischem Botschaft,
der Zeugin S. und eines Eigentümervertreters statt. In der Folgezeit kam
es zur Anmietung der Villa durch die Botschaft der Volksrepublik China zu
einer Miete von 35.000 DM pro Monat. Am27 Oktober 1999 legte die Klägerin
gegenüber der Botschaft der Volksrepublik China Rechnung über
ihre Maklerprovision von zwei Monatsmieten zzgl MwSt., also insgesamt
einen Betrag in Höhe von 81.200DM Die Botschaft wies mit Schreiben vom
15. November 1999 jedoch diese Ansprüche zurück, da sie durch die Klägerin
kein Anmietungsangeboterhalten habe. Daraufhin forderte die Klägerin
die Beklagte mit Schreiben vom14 Dezember 1999 zur Zahlung der
Maklerprovision unter Fristsetzung bis zum 29 Dezember 1999 auf .
Aus den Gründen: Die Klägerin
hat gegen die Beklagte einen
Anspruch auf Zahlung von 81 200 DM aus § 179 Abs. 1 BGB in analoger
Anwendung. Die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 179Abs.
1 BGB liegen vor.
Die Beklagte ist als sprachkundige
Vermittlerin bzw. Verhandlungsgehilfin der Botschaft der Volksrepublik
China aufgetreten Aus der insoweit maßgeblichen Sicht der Klägerin
war die Beklagte mit der Führung
vorbereitender Verhandlungen betraut, nicht aber mit Vertretungsmacht
ausgestattet (vgl. BGH NJW-RR 1991, 439, 441; Palandt Einf. v § 164Rdnr.
15).
Der mit Verhandlungsvollmacht
ausgestattete Gehilfe soll keine eigene Willenserklärung im Namen des
Geschäftsherrn abgeben, sondern ein Rechtsgeschäft nur vorbereiten, das
dann ggf. von einem anderen abgeschlossen wird (Soergel, 13. Aufl. 1999,
§ 167 Rdn. 42). Eine solche Vermittlertätigkeit ist insbesondere dann
anzunehmen, wenn sich die Tätigkeit darauf beschränkt, den Abschluß von
Verträgen durch den Unternehmer vorzubereiten, zu ermöglichen und
herbeizuführen (RGRK vor § 164 Rdnr. 31 ). So liegt der Fall hier: Die
Beklagte wurde für einen fremden Staat in einerwirtschaftlich und auch
politisch (Villa für die Botschaft) sehr bedeutenden Sache tätig, so daß
die Klägerin nicht ohne
weiteres davon ausgehen konnte, daß die Beklagte agte
selbsteigene Willenserklärungen bezüglich des Abschlusses eines
Maklervertrages mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen abgeben durfte.
Die Beklagte wurde vor allen
Dingen aufgrund der Sprachprobleme für die chinesische Botschaft tätig,
was die Klägerin wußte.
Auch die Klägerin ging von
einer solchen Vermittlerrolle der Beklagte aus, wie sich aus dem Schreiben
der KI vom 29 Juni 1999 ergibt, in dem es heißt, die Beklagte möge
die mitgesandten Unterlagen an den Interessenten, den "von Ihnen betreuten Botschafter",
weiterleiten. Gerade der Ausdruck "betreute" weist darauf hin,
daß die Klägerin selbst
nicht davon ausging, daß die Beklagte irgendwelche
eigenen Willenserklärungen abgeben könne; demgemäß wurden ihr auch
nicht Unterlagen zur eigenen Entscheidung, sondern nur zur Weiterleitung
übersandt. Insgesamt ist die Beklagte damit selbst eher maklerähnlich tätig
geworden, d. h. als bloße Vermittlerin, nicht aber als Vertreterin der
chinesischen Botschaft.
Die Beklagte war entgegen ihrer
Ansicht nicht bloße Botin, da sich ihr Handeln nicht darauf beschränkte,
lediglich Willenserklärungen der chinesischen Botschaft an die Klägerin
zu übermitteln. Für die Boteneigenschaft spricht allenfalls, daß
die Beklagte sich vorrangig wegen
Sprachschwierigkeiten für die chinesische Botschaft bemühte und
anerkanntermaßen der von dem der Landessprache unkundigen
Vertragsteilzugezogene Dolmetscher als bloßer Bote angesehen wird
(Soergel,13. Aufl.1999, Vor § 164 Rdnr. 42 m. w. N.; RGRK vor § 164 Rdnr.
33). Dagegen spricht allerdings, daß die Beklagte
selbst die erste Innenbesichtigung des Objekts am 24. Juni 1999
wahrnahm und dabei einerhebliches Interesse am Objekt bekundete, woraufhin
es erst zum zweiten Besichtigungstermin kam. Somit hat die Beklagte eigene
Entscheidungen bezüglich der Objektvorauswahl getroffen, was sich
miteiner bloßen Botenstellung nicht vereinbaren läßt.
Auch als bloße Vermittlerin
haftet die Beklagte der Klägerin nach
§ 179 Abs. 1BGB in analoger Anwendung. Die Beklagte hat für die
chinesische Botschaft, ohne hierzu bevollmächtigt zu sein, einen
Mittlervertrag mit der Klägerin geschlossen,
Die §§ 177 ff. BGB sind analog anwendbar auf denjenigen Vermittler, der
selbst einen Vertrag schließt, ohne hierzu bevollmächtigt zu sein (RGRK
vor § 164 Rdnr. 31 m. w. N.).
Durch das Verhalten der Beklagte
ist ein Maklervertrag mit der Klägerin
Gemäß § 653 Abs. 1 BGB zustande gekommen. Ein Maklervertrag
kommt auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede zustande, wenn der
Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerleistungen
in Anspruch nimmt (st. Rspr., vgl. BGH NJW-RR 1991, 372 m. w. N.). Der
Interessent gibt damit in schlüssigerweise zu erkennen, daß er in den
Abschluß des Maklervertrages einwilligt (BGH NJW-RR1996, 114). Die
Beklagte hat nach dem Zugang
des Schreibens der Klägerin vom
28. Juni 1999 Maklerleistungen der Klägerin
in Anspruch genommen. Aus dem der Beklagte
am gleichen Tage zugegangenen Schreiben der Klägerin
vom 28. Juni 1999 ergibt sich eindeutig und unmißverständlich ein
Provisionsverlangen der Klägerin In
Kenntnis der Provisionspflichtigkeit der klägerischen Tätigkeit hat die
Beklagte durch die Wahrnehmung des
zweiten Besichtigungstermins am 30. Juni 1999 in eigener Person und mit
den Vertretern der chinesischen Botschaft Maklerleistungen der Klägerin
in Anspruch genommen. Für das Zustandekommen dieses
Maklervertrages ist es unschädlich, daß in dem Expose der Klägerin
ein Mietzins nicht benannt ist. Durch die Angaben der Klägerin
im Expose und die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit den
Eigentümervertretern waren die Beklagte
und die Vertreter der chinesischen Botschaft hinreichend in der
Lage, in konkrete Verhandlungen über den angestrebten
Hauptvertrageinzutreten (vgl.Palandt§652Rdnr.11 m. w. N.). Die
Maklerleistung der Klägerin war
auch kausal für den nachfolgenden Mietvertragsschluß der chinesischen
Botschaft mit den Eigentümern des Objekts. Die vom Makler entfaltete
Nachweis oder Vermittlungstätigkeit muß für den Abschluß des
Hauptvertrages nicht allein oder hauptsächlich, sondern nur mit ursächlich
geworden sein (Palandt § 652 Rdnr. 34 f. m. w. N.). Hierfür genügt, daß
der Makler durch seine Leistung dem Auftraggeber den Anstoß gegeben hat,
sich konkret um den Vertragsabschluß über das in Rede stehende Objekt zu
bemühen (Palandt a. a. 0.). Eine ausreichende Maklerleistung kann auch
dann gegeben sein, wenn erst das Angebot eines zweiten Maklers der Anlaß
war, sich mit dem Objekt zu befassen (Palandt a. a. 0.). Im vorliegenden
Fall hat die chinesische Botschaft vor der Inanspruchnahme der Klägerin
keine Kenntnis von dem Objekt gehabt. Ansonsten wären die Bemühungen
der Beklagte agte zur Suche
eines solchen Objekts für die chinesische Botschaft nicht verständlich.
Erst infolge der Leistungen der Klägerin
hat die Botschaft sich um das entsprechende Objektbemüht, was
schließlich zum Abschluß eines Mietvertrages führte- Insoweit ist die
von der Beklagte behauptete Zwischenschaltung eines weiteren Maklers für
das Entstehen des Provisionsanspruchs der Klägerin unerheblich. Daß es
bei den Verhandlungen mit der Klägerin
über den Nachweis eines geeigneten Objektes auch um die Frage
einer Anmietung und nicht nur um einen etwaigen Verkauf ging, ergibt sich
bereits aus dem Schreiben der Klägerin
vom 28. Juni 1999, wo ausdrücklich von einer Anmietung des Objekts
die Rede ist, so daß auch insoweit die erforderliche Kongruenz zwischen
nachgewiesener und tatsächlich wahrgenommener Gelegenheit vorliegt.
Da die Beklagte
nach außen ausdrücklich im Namen der chinesischen Botschaft der
VR China aufgetreten ist, sie aber nach eigenem Bekunden und insoweit
unstreitig nicht zu einem entsprechenden Vertragsschluß bevollmächtigt
war, ist ein gemäß § 177 Abs. 1 BGB analog schwebend unwirksamer
Maklervertrag zwischen der chinesischen Botschaft bzw. der Volksrepublik
China und der Klägerin bezüglich
des Objekts zustande gekommen. Die chinesische Botschaft hat diesen
Vertrag weder ausdrücklich noch konkludent genehmigt. Zu einer ausdrücklichen
Genehmigung des Vertragsschlusses haben die Parteien nichts vorgetragen.
In der bloßen Teilnahme der Vertreter der chinesischen Botschaft am
Besichtigungstermin vom 30. Juni 1999 ist keine konkludente Genehmigung
des Handeins der Beklagte zu sehen.
Zu diesem Zeitpunkt war den Vertretern der chinesischen Botschaft das
Provisionsverlangen der Klägerin nicht
bekannt, weil die Beklagte agte das
Expose der Klägerin und
hierbei insbesondere deren Schreiben vom 28. Juni 1999nicht an sie
weitergeleitet hatte. Voraussetzung einer ausdrücklichen oder
konkludenten Genehmigung ist jedoch, daß der Genehmigende überhaupt die
Genehmigungsbedürftigkeit kannte oder zumindest mit ihr rechnete (vgl.
BGH WM 1981, 171 ). Eine solche Kenntnis oder einentsprechendes Kennenmüssen
kann jedoch im Rahmen des Besichtigungstermins nicht ohne weiteres
vorausgesetzt werden, da die Klägerin aus Sicht der Vertreter der
chinesischen Botschaft auch alleine für die Eigentümerseite tätig
geworden sein kann.
Die chinesische Botschaft hat mit ihrem Schreiben vom 15.
November1999 eine Genehmigung des Beklagtenhandeins konkludent verweigert
i. S. d. § 179 Abs. 1 BGB analog. Aus diesem Schreiben ergibt sich
eindeutig, daß die Botschaft unter keinen Umständen dem
Provisionsverlangen der Klägerin Folge
leisten will und somit auch entsprechenden Vertragsschlüssen der Beklagte
, die zu einem etwaigen Provisionsanspruch der Klägerin
führen würden, die Genehmigung verweigert.
Die Klägerin
kann von der Beklagte daher
gemäß § 179 Abs. 1 BGB analog die Erfüllung des Maklervertrags
verlangen. Insoweit hat die Klägerin
ihre Forderung ausgehend von der unstreitigen Monatsmiete in Höhe
von35.000 DM für das nachgewiesene Objekt zutreffend mit zwei
Monatsmieten zzgl. MwSt. in Höhe der Klageforderung mit 81.200 DM in
Ansatz gebracht.
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